정비사업에는 많은 이해관계가 대립한다. 가장 대표적인 것이 정비사업 자체에 대한 찬반 이슈이다. 정비사업은 정비구역의 지정 이후, 토지등소유자의 동의로 힘차게 출항하지만, 예상과 달리 그 사업이 지연되는 경우 반대 목소리가 커지게 된다. 정비구역 내 부동산은 개발행위가 제한되므로 정비사업이 지연되는 경우 슬럼화 문제, 소유권 제한 문제, 매몰비용 부담이 커지기 때문이다.
이러한 점을 감안하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제20조에서는 정비예정구역 또는 정비구역(이하 정비구역등)의 해제에 대해 규정하고 있다. 그 내용을 보면 제1항에서는 정비구역 지정권자가 정비구역을 해제해야 하는 의무적 해제 사유(①토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우 ②추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우 ③조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우 등)를 규정하고, 같은 조 제6항에서는 정비구역의 지정권자가 제1항의 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 않을 수 있는 사유(①조합원 30% 이상의 동의로 제1항 각 규정에 따른 해당 기간이 도래하기 전까지 연장을 요청하는 경우 ②정비사업의 추진 상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우)에 대해 규정하고 있다.
그리고 도시정비법 제22조는 정비구역이 해제된 경우 용도지역과 정비기반시설 등이 정비구역 지정 이전 상태로 환원되며, 추진위원회 구성승인이나 조합설립인가는 취소된 것으로 보는 효과가 발생한다고 규정한다. 이처럼 도시정비법 제20조, 제22조는 정비사업에 대한 일몰제 규정으로 볼 수 있다.
과거 정비사업 일몰제 기한연장 요청으로 정비구역등 해제를 피한 정비구역에 대해 새로이 기한연장 요청이 적용될 수 있는지에 대한 논란이 있는데 법제처는 도시정비법 제20조제6항제1호와 관련하여 “토지등소유자가 연장을 요청할 수 있는 시기를 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간의 도래 전으로 제한하고 있는 바, 문언상 토지등소유자는 같은 조 제1항에 따른 정비구역등 해제 일몰기한이 도래하기 전까지만 연장을 요청할 수 있는 것이 분명하므로 같은 조 제6항에 따라 2년의 범위에서 연장된 기간이 도래하기 전에 다시 연장을 요청할 수 있다고 볼 수는 없습니다“고 하여 추가 연장은 불가하다는 입장을 내 놓은 바 있다(2020.5.11. 안건번호 20-0187).
정비구역 해제와 관련한 판례 법리로는 아래 2가지를 꼽을 수 있다. 첫째, 서울고등법원 2025.6.13. 선고 2024누34063 판결은 도시정비법은 구청장 등이 지정권자에게 해제를 요청할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐, 정비구역 내 토지 소유자가 직접 정비구역 해제를 요청할 수 있다는 규정은 두고 있지 않으므로 정비구역 내 토지 소유자에게 정비구역 해제를 요구할 법규상 또는 조리상 신청권이 있다고 보기 어렵다고 판단한 바 있다.
둘째, 서울고등법원 2023.10.17. 선고 2022누67687 판결은 정비구역 지정권자는 도시정비법 제21조제1항 각 호에 해당하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 해제할 수 있으며, 이러한 직권해제는 정비구역 지정권자의 재량행위에 해당하므로 정비구역 해제 결정에 있어 이해관계인들의 이익을 공익과 사익 사이에서는 물론, 공익 사이에서나 사익 사이에서도 정당하게 비교·교량해야 한다고 판단하였다.
법무법인 경국의 정비사업 100문 100답 (공대호변호사)
정비사업에는 많은 이해관계가 대립한다. 가장 대표적인 것이 정비사업 자체에 대한 찬반 이슈이다. 정비사업은 정비구역의 지정 이후, 토지등소유자의 동의로 힘차게 출항하지만, 예상과 달리 그 사업이 지연되는 경우 반대 목소리가 커지게 된다. 정비구역 내 부동산은 개발행위가 제한되므로 정비사업이 지연되는 경우 슬럼화 문제, 소유권 제한 문제, 매몰비용 부담이 커지기 때문이다.
이러한 점을 감안하여 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제20조에서는 정비예정구역 또는 정비구역(이하 정비구역등)의 해제에 대해 규정하고 있다. 그 내용을 보면 제1항에서는 정비구역 지정권자가 정비구역을 해제해야 하는 의무적 해제 사유(①토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우 ②추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우 ③조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우 등)를 규정하고, 같은 조 제6항에서는 정비구역의 지정권자가 제1항의 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 않을 수 있는 사유(①조합원 30% 이상의 동의로 제1항 각 규정에 따른 해당 기간이 도래하기 전까지 연장을 요청하는 경우 ②정비사업의 추진 상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우)에 대해 규정하고 있다.
그리고 도시정비법 제22조는 정비구역이 해제된 경우 용도지역과 정비기반시설 등이 정비구역 지정 이전 상태로 환원되며, 추진위원회 구성승인이나 조합설립인가는 취소된 것으로 보는 효과가 발생한다고 규정한다. 이처럼 도시정비법 제20조, 제22조는 정비사업에 대한 일몰제 규정으로 볼 수 있다.
과거 정비사업 일몰제 기한연장 요청으로 정비구역등 해제를 피한 정비구역에 대해 새로이 기한연장 요청이 적용될 수 있는지에 대한 논란이 있는데 법제처는 도시정비법 제20조제6항제1호와 관련하여 “토지등소유자가 연장을 요청할 수 있는 시기를 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간의 도래 전으로 제한하고 있는 바, 문언상 토지등소유자는 같은 조 제1항에 따른 정비구역등 해제 일몰기한이 도래하기 전까지만 연장을 요청할 수 있는 것이 분명하므로 같은 조 제6항에 따라 2년의 범위에서 연장된 기간이 도래하기 전에 다시 연장을 요청할 수 있다고 볼 수는 없습니다“고 하여 추가 연장은 불가하다는 입장을 내 놓은 바 있다(2020.5.11. 안건번호 20-0187).
정비구역 해제와 관련한 판례 법리로는 아래 2가지를 꼽을 수 있다. 첫째, 서울고등법원 2025.6.13. 선고 2024누34063 판결은 도시정비법은 구청장 등이 지정권자에게 해제를 요청할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐, 정비구역 내 토지 소유자가 직접 정비구역 해제를 요청할 수 있다는 규정은 두고 있지 않으므로 정비구역 내 토지 소유자에게 정비구역 해제를 요구할 법규상 또는 조리상 신청권이 있다고 보기 어렵다고 판단한 바 있다.
둘째, 서울고등법원 2023.10.17. 선고 2022누67687 판결은 정비구역 지정권자는 도시정비법 제21조제1항 각 호에 해당하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 해제할 수 있으며, 이러한 직권해제는 정비구역 지정권자의 재량행위에 해당하므로 정비구역 해제 결정에 있어 이해관계인들의 이익을 공익과 사익 사이에서는 물론, 공익 사이에서나 사익 사이에서도 정당하게 비교·교량해야 한다고 판단하였다.
출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)