지목은 주지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조에서는 토지의 용도를 28가지로 구분하여 지목을 정하고 있다.
지목과 현실 이용상황은 일치하는 것이 일반적이지만, 수십 년 전에 지어진 단독주택이 밀집한 정비사업구역 안 토지들을 살펴보면, 양자가 일치하지 않는 경우가 간혹 있다.
자신이 소유한 토지 중 건폐율 제한에 따라 건축을 하지 못한 면적, 좋은 뜻으로 주민들 또는 차량 통행에 제공한 면적 등은 지목은 ‘대’이지만 현실 이용상황은 지목과 다른 ‘도로’가 된다. 이러한 도로 부지는 일상생활을 하거나 부동산 거래를 하는 데에 있어서는 아무런 문제가 되지 않는다.
그러나 조합원 입장에서는 큰 문제가 된다. 종전자산 감정평가 시 도로 부지는 인근토지가격의 1/3 수준으로 평가되어 상대적으로 권리가액의 감소 및 조합원 부담금 증가로 이어지기 때문이다. 이렇게 도로 부지가 감가되어 평가되는 이유는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)의 사실상 사도 규정 때문이며, 이론적으로는 개발과 거래가 힘들다는 논리(시장성과 수익성이 없다 의미), 또는 주변 토지의 가격에 기여한다는 논리(도로 가격 일부가 주변 토지에 이전되었다는 의미, 소위 화체이론)로 감가 평가를 정당화 한다.
여기에서 사실상 사도는 사도법에 의한 사도 외의 도로로서 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로, 건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로, 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로를 뜻하는데 이러한 도로는 개발과 거래가 힘들기 때문에(시장성과 수익성이 없다는 것으로 볼 수 있음), 또는 주변 토지의 가격에 기여하기 때문에 감가의 정당성을 실무적으로는 사실상 사도의 요건을 충족하는지 면밀히 검토하지 않고 단순히 현황이 도로면 사실상 사도로 단정하여 감가하는 경우가 있어 법적 다툼이 발생하곤 한다.
이에 대해 대법원은 사실상 사도라면 적어도 도로로의 이용상황이 고착화되어 표준적 이용상황으로 원상회복하는 것이 용이하지 않은 상태에 이르러야 하며, 단순히 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 소유자가 용인하여 왔다는 사정만으로는 사실상의 도로에 해당한다고 할 수 없다고 판시한바 있다(대법원 2011. 8. 25. 선고 2011두7014 판결 등 참조). 이처럼 대법원에서 사실상 사도의 판단 기준을 제시하였지만, 실제 어느 도로가 사실상 사도이고 사실상 사도가 아닌지 판단하기는 쉽지 않다. 사실상 사도에 대한 법적 다툼이 많고 어려운 이유기도 하다. 심지어 면적도 잘못 측량될 경우가 있다.
따라서 조합원 중 자신의 토지 중 일부가 도로로 이용되거나 이용된다고 보여질 가능성이 있다면, 종전자산평가에 주목할 필요가 있다. 종전자산 감정평가에서 자신의 토지가 사실상 사도로 판단되었는지, 판단되었다면 그 면적이 얼마인지 확인하고 사전적으로 적극 대처하여야 한다.
지목은 주지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제67조에서는 토지의 용도를 28가지로 구분하여 지목을 정하고 있다.
지목과 현실 이용상황은 일치하는 것이 일반적이지만, 수십 년 전에 지어진 단독주택이 밀집한 정비사업구역 안 토지들을 살펴보면, 양자가 일치하지 않는 경우가 간혹 있다.
자신이 소유한 토지 중 건폐율 제한에 따라 건축을 하지 못한 면적, 좋은 뜻으로 주민들 또는 차량 통행에 제공한 면적 등은 지목은 ‘대’이지만 현실 이용상황은 지목과 다른 ‘도로’가 된다. 이러한 도로 부지는 일상생활을 하거나 부동산 거래를 하는 데에 있어서는 아무런 문제가 되지 않는다.
그러나 조합원 입장에서는 큰 문제가 된다. 종전자산 감정평가 시 도로 부지는 인근토지가격의 1/3 수준으로 평가되어 상대적으로 권리가액의 감소 및 조합원 부담금 증가로 이어지기 때문이다. 이렇게 도로 부지가 감가되어 평가되는 이유는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)의 사실상 사도 규정 때문이며, 이론적으로는 개발과 거래가 힘들다는 논리(시장성과 수익성이 없다 의미), 또는 주변 토지의 가격에 기여한다는 논리(도로 가격 일부가 주변 토지에 이전되었다는 의미, 소위 화체이론)로 감가 평가를 정당화 한다.
여기에서 사실상 사도는 사도법에 의한 사도 외의 도로로서 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로, 건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로, 토지소유자가 대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로를 뜻하는데 이러한 도로는 개발과 거래가 힘들기 때문에(시장성과 수익성이 없다는 것으로 볼 수 있음), 또는 주변 토지의 가격에 기여하기 때문에 감가의 정당성을 실무적으로는 사실상 사도의 요건을 충족하는지 면밀히 검토하지 않고 단순히 현황이 도로면 사실상 사도로 단정하여 감가하는 경우가 있어 법적 다툼이 발생하곤 한다.
이에 대해 대법원은 사실상 사도라면 적어도 도로로의 이용상황이 고착화되어 표준적 이용상황으로 원상회복하는 것이 용이하지 않은 상태에 이르러야 하며, 단순히 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 소유자가 용인하여 왔다는 사정만으로는 사실상의 도로에 해당한다고 할 수 없다고 판시한바 있다(대법원 2011. 8. 25. 선고 2011두7014 판결 등 참조). 이처럼 대법원에서 사실상 사도의 판단 기준을 제시하였지만, 실제 어느 도로가 사실상 사도이고 사실상 사도가 아닌지 판단하기는 쉽지 않다. 사실상 사도에 대한 법적 다툼이 많고 어려운 이유기도 하다. 심지어 면적도 잘못 측량될 경우가 있다.
따라서 조합원 중 자신의 토지 중 일부가 도로로 이용되거나 이용된다고 보여질 가능성이 있다면, 종전자산평가에 주목할 필요가 있다. 종전자산 감정평가에서 자신의 토지가 사실상 사도로 판단되었는지, 판단되었다면 그 면적이 얼마인지 확인하고 사전적으로 적극 대처하여야 한다.
출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)