낙후된 도심이 현대적인 주거 공간으로 탈바꿈하는 과정에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 화려한 청사진 이면에는 사업 지연, 추가 분담금 발생, 조합 내 분쟁 등 다양한 리스크가 존재한다.
특히 사업의 재원을 마련하는 자금 조달 과정의 투명성은 사업의 성패에 영향을 미치는 주요 요인 중에 하나이다.
정비사업은 조합원이 자신의 부동산을 현물출자하여 사업을 진행하고, 이후 새로운 부동산을 돌려받는 구조를 가진다.
문제는 자금이다. 조합원들이 사업과정에 자금을 투자하지는 않기에 조합은 사업비용 대부분을 금융기관 등으로부터 차입하게 된다. 이러한 사업비용은 궁극적으로 조합원들이 나누어 부담하여야 하므로 자금차입의 절차와 방법 등에 대해서는 엄격한 관리가 필요하다.
이에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 정비사업 조합이 자금을 차입할 경우 그 방법·이자율 및 상환방법 등에 대해 사전에 총회 의결을 거쳐야 하고(법 제45조제1항제2호), 이를 위반할 경우 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금에 처해지게 된다고 규정하고 있다(법 제137조제6호).
그럼에도 자금차입에 대한 갈등, 법적분쟁 등이 계속하여 이슈가 되자 도시정비법은 2022.6.10. 자금차입 신고의무 규정을 신설하였다. 이에 따르면 정비사업 조합이 사업 추진을 위해 금융기관이나 시공사 등으로부터 돈을 빌릴 경우 30일 내 그 상대방, 차입액, 이자율, 상환방법을 신고하여야 하고 여기에 차입계약서 사본을 첨부하여야 한다(법 제111조의2, 시행령 제87조의2). 또한 이를 위반하여 자금차입에 관한 사항을 신고하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자는 1,000만원 이하의 과태료를 부과받게 된다.
위 규정은 ①자금 조달 내역을 외부에 공개하고 행정청의 감독하에 둠으로써 조합 집행부의 독단적인 자금 운용이나 소위 ‘깜깜이’ 차입을 방지하고(재무 투명성 확보) ②시장·군수 등은 신고된 내용을 통해 해당 정비사업의 부채 규모, 이자율 부담 수준 등을 파악하고 사업 전체의 재무 건전성을 감독할 수 있으며(재무 건전성 감독), 부적절한 조건의 자금 차입을 통해 특정 업체에 이익을 몰아주거나 리베이트를 수수하는 등의 부패를 막기 위해 자금의 흐름을 양성화하는데 그 취지가 있다(비리 및 전횡 방지).
정비사업의 절차적 정당성과 조합원 권익 보호라는 취지는 판례에서도 확인할 수 있다. 관련하여 법원은 자금차입 외에도 조합원의 경제적 이익과 권리·의무에 직접적이고 중대한 영향을 미치는 중요 사항에 대해서는 총회 의결 등 엄격한 절차를 거칠 것을 요구한다.
특히 조합원에게 비용을 부과하는 ‘부과금 처분’의 경우 단순히 관리처분계획 의결만으로는 부족하며 ‘정비사업비의 조합원별 분담내역’ 등에 관해 별도의 총회 의결이 필요하다고 보며, 만약 이러한 총회 의결 없이 이루어진 부과금 처분은 절차상 중대한 하자가 있어 위법하다고 판단한 바 있다.
이러한 법원 태도에 비추어 보면 만약 조합이 자금차입 신고 의무를 이행하지 않았다면 이는 사업의 투명성과 절차적 정당성을 심각하게 훼손하는 행위로 간주될 가능성이 높으며 향후 이와 관련된 분쟁 발생 시 법원은 해당 차입의 효력이나 이를 바탕으로 이루어진 후속 행위의 정당성을 엄격하게 심리할 것으로 예상된다.
정비사업 100문 100답 법무법인경국 공대호변호사
정비사업은 많은 투자자에게 매력적인 기회로 여겨진다.
낙후된 도심이 현대적인 주거 공간으로 탈바꿈하는 과정에서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 화려한 청사진 이면에는 사업 지연, 추가 분담금 발생, 조합 내 분쟁 등 다양한 리스크가 존재한다.
특히 사업의 재원을 마련하는 자금 조달 과정의 투명성은 사업의 성패에 영향을 미치는 주요 요인 중에 하나이다.
정비사업은 조합원이 자신의 부동산을 현물출자하여 사업을 진행하고, 이후 새로운 부동산을 돌려받는 구조를 가진다.
문제는 자금이다. 조합원들이 사업과정에 자금을 투자하지는 않기에 조합은 사업비용 대부분을 금융기관 등으로부터 차입하게 된다. 이러한 사업비용은 궁극적으로 조합원들이 나누어 부담하여야 하므로 자금차입의 절차와 방법 등에 대해서는 엄격한 관리가 필요하다.
이에 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 정비사업 조합이 자금을 차입할 경우 그 방법·이자율 및 상환방법 등에 대해 사전에 총회 의결을 거쳐야 하고(법 제45조제1항제2호), 이를 위반할 경우 조합임원은 2년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금에 처해지게 된다고 규정하고 있다(법 제137조제6호).
그럼에도 자금차입에 대한 갈등, 법적분쟁 등이 계속하여 이슈가 되자 도시정비법은 2022.6.10. 자금차입 신고의무 규정을 신설하였다. 이에 따르면 정비사업 조합이 사업 추진을 위해 금융기관이나 시공사 등으로부터 돈을 빌릴 경우 30일 내 그 상대방, 차입액, 이자율, 상환방법을 신고하여야 하고 여기에 차입계약서 사본을 첨부하여야 한다(법 제111조의2, 시행령 제87조의2). 또한 이를 위반하여 자금차입에 관한 사항을 신고하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자는 1,000만원 이하의 과태료를 부과받게 된다.
위 규정은 ①자금 조달 내역을 외부에 공개하고 행정청의 감독하에 둠으로써 조합 집행부의 독단적인 자금 운용이나 소위 ‘깜깜이’ 차입을 방지하고(재무 투명성 확보) ②시장·군수 등은 신고된 내용을 통해 해당 정비사업의 부채 규모, 이자율 부담 수준 등을 파악하고 사업 전체의 재무 건전성을 감독할 수 있으며(재무 건전성 감독), 부적절한 조건의 자금 차입을 통해 특정 업체에 이익을 몰아주거나 리베이트를 수수하는 등의 부패를 막기 위해 자금의 흐름을 양성화하는데 그 취지가 있다(비리 및 전횡 방지).
정비사업의 절차적 정당성과 조합원 권익 보호라는 취지는 판례에서도 확인할 수 있다. 관련하여 법원은 자금차입 외에도 조합원의 경제적 이익과 권리·의무에 직접적이고 중대한 영향을 미치는 중요 사항에 대해서는 총회 의결 등 엄격한 절차를 거칠 것을 요구한다.
특히 조합원에게 비용을 부과하는 ‘부과금 처분’의 경우 단순히 관리처분계획 의결만으로는 부족하며 ‘정비사업비의 조합원별 분담내역’ 등에 관해 별도의 총회 의결이 필요하다고 보며, 만약 이러한 총회 의결 없이 이루어진 부과금 처분은 절차상 중대한 하자가 있어 위법하다고 판단한 바 있다.
이러한 법원 태도에 비추어 보면 만약 조합이 자금차입 신고 의무를 이행하지 않았다면 이는 사업의 투명성과 절차적 정당성을 심각하게 훼손하는 행위로 간주될 가능성이 높으며 향후 이와 관련된 분쟁 발생 시 법원은 해당 차입의 효력이나 이를 바탕으로 이루어진 후속 행위의 정당성을 엄격하게 심리할 것으로 예상된다.
입력 2025.11.27 16:55
출처 : 위클리한국주택경제신문(http://www.arunews.com)