재개발·재건축 현장에서 “집(토지)을 가족과 공유로 갖고 있는데, 조합장(또는 임원) 후보가 될 수 있나요?”라는 질문을 가끔 듣는다. 상속·증여·부부 간 지분정리로 공동소유가 흔한데 2023.7.18 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제41조제1항에 ‘공유일 때는 최다지분자’라는 문구가 들어가면서 궁금증이 더 커졌다. 이 글에서는 “공유라면 언제부터 언제까지 최다지분을 유지해야 하는지”라는 쟁점에 대해 생각해보고자 한다.
도시정비법 제41조제1항은 조합 임원(조합장·이사·감사)이 될 수 있는 사람을 정하면서 크게 두 가지 층위의 요건을 두었다. 첫째, “정비구역 안 건축물 또는 토지를 소유한 조합원”이어야 하고, 그 소유가 ‘공유’라면 원칙적으로 “가장 많은 지분을 가진 사람”으로 후보군을 한정하는 것이다(이하 ‘최다지분자 요건’).
둘째, 그 후보군에 해당하더라도 추가로 일정한 자격 요건을 갖추어야 하는데 법은 그 요건을 2가지 중 하나로 제시한다. 하나는 “정비구역 안 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유”하는 요건이고, 다른 하나는 “정비구역에 거주 중이면서 선임일 직전 3년 중 1년 이상 거주”하는 요건(이하 ‘소유·거주요건’)이다. 여기까지는 문장만 읽어도 비교적 명확하지만 문제는 ‘공유 시 최다지분자’라는 문구가 위 5년·거주 기간 요건과 어떻게 결합되는지 여부다.
여기에는 2가지 해석이 가능한데 첫째는 최다지분자 요건은 “공유관계에서 대표로 누가 임원 후보가 될 수 있는지”를 정하는 ‘대상자 선별’ 요건이고, 5년 소유·거주요건은 그와 별개로 충족하면 된다는 해석이다. 즉, 선임(당선) 시점에 최다지분이면 충분하고, 5년 소유나 거주기간을 계산할 때까지 “계속 최다지분이어야 한다”고 보기는 어렵다는 입장이다.
둘째는 이와 반대로 최다지분자 요건이 단지 선임 시점 요건이 아니라 5년 소유요건이나 ‘직전 3년 중 1년 거주’ 같은 기간요건을 채우는 동안에도 유지되어야 한다고 보는 입장이다.
두 관점의 차이는 단순한 문구 해석을 넘어 현실적으로 “가족 간 지분정리(증여·상속·부부 간 이전) 자체가 조합장 출마의 발목을 잡는가”라는 문제로 이어질 수 있다. 이에 대한 명확한 대법원 판단은 없는 것으로 보이지만 하급심 중에는 “공유지분권자인 경우 가장 많은 지분을 소유하여야 한다는 것”과 “제41조제1항 각 호의 어느 하나의 요건을 구비하는 것”은 별개의 요건이라는 취지로 판단한 사례가 있다.
사견으로는 별개 요건으로 해석하는 것이 타당하다고 본다. 그 이유는 첫째, 최다지분자 요건에 대한 부칙(법률 제19560호, 2023.7.18.) 제2조는 “개정규정은 선임 이후 조합임원을 선임(연임 포함)하는 경우부터 적용”이라고 규정하고 있을 뿐 “선임 이전 일정 기간 동안 자격을 갖추고 있어야 한다” 는 취지를 전혀 담고 있지 않기 때문이다.
둘째, 조합장 입후보 자격은 공법상 기본권 제한 영역에 해당하므로 명문의 근거 없이 불리한 확장 해석은 금지되어야 하는 점이다.
셋째, 공유관계에서 최다지분자 요건을 두는 이유는, 공동소유자 모두가 동시에 임원 후보가 되는 혼선을 줄이고 대표성을 갖춘 1인을 특정하려는 목적에서 이해될 여지가 크므로 이 요건을 기간요건에까지 “항상 결합된 조건”으로 확장해 해석하면 지분이 바뀌는 순간마다 자격 판단이 흔들릴 수 있다.
특히 정비사업은 장기간 진행되고, 그 사이 상속·증여·가족 간 지분정리가 빈번한 만큼 과도하게 엄격한 해석은 조합 내부의 인재풀을 불필요하게 좁히는 결과로 이어질 수도 있다. 법이 요구하는 자격 요건은 중요하지만, 그 해석이 공동소유 현실과 지나치게 충돌하지 않도록 균형 있게 이해할 필요성도 생각해 보아야 한다. 결론적으로, 선임 시점에 최다지분자이면 후보군 요건을 충족하고, 그와 별개로 5년 소유 또는 거주요건을 충족하는지를 각각 판단하는 접근이 상대적으로 합리적이라고 생각된다.
법무법인 경국의 정비사업 100문 100답
조합임원의 자격 요건
입력 2026.03.04 09:27
재개발·재건축 현장에서 “집(토지)을 가족과 공유로 갖고 있는데, 조합장(또는 임원) 후보가 될 수 있나요?”라는 질문을 가끔 듣는다. 상속·증여·부부 간 지분정리로 공동소유가 흔한데 2023.7.18 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제41조제1항에 ‘공유일 때는 최다지분자’라는 문구가 들어가면서 궁금증이 더 커졌다. 이 글에서는 “공유라면 언제부터 언제까지 최다지분을 유지해야 하는지”라는 쟁점에 대해 생각해보고자 한다.
도시정비법 제41조제1항은 조합 임원(조합장·이사·감사)이 될 수 있는 사람을 정하면서 크게 두 가지 층위의 요건을 두었다. 첫째, “정비구역 안 건축물 또는 토지를 소유한 조합원”이어야 하고, 그 소유가 ‘공유’라면 원칙적으로 “가장 많은 지분을 가진 사람”으로 후보군을 한정하는 것이다(이하 ‘최다지분자 요건’).
둘째, 그 후보군에 해당하더라도 추가로 일정한 자격 요건을 갖추어야 하는데 법은 그 요건을 2가지 중 하나로 제시한다. 하나는 “정비구역 안 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유”하는 요건이고, 다른 하나는 “정비구역에 거주 중이면서 선임일 직전 3년 중 1년 이상 거주”하는 요건(이하 ‘소유·거주요건’)이다. 여기까지는 문장만 읽어도 비교적 명확하지만 문제는 ‘공유 시 최다지분자’라는 문구가 위 5년·거주 기간 요건과 어떻게 결합되는지 여부다.
여기에는 2가지 해석이 가능한데 첫째는 최다지분자 요건은 “공유관계에서 대표로 누가 임원 후보가 될 수 있는지”를 정하는 ‘대상자 선별’ 요건이고, 5년 소유·거주요건은 그와 별개로 충족하면 된다는 해석이다. 즉, 선임(당선) 시점에 최다지분이면 충분하고, 5년 소유나 거주기간을 계산할 때까지 “계속 최다지분이어야 한다”고 보기는 어렵다는 입장이다.
둘째는 이와 반대로 최다지분자 요건이 단지 선임 시점 요건이 아니라 5년 소유요건이나 ‘직전 3년 중 1년 거주’ 같은 기간요건을 채우는 동안에도 유지되어야 한다고 보는 입장이다.
두 관점의 차이는 단순한 문구 해석을 넘어 현실적으로 “가족 간 지분정리(증여·상속·부부 간 이전) 자체가 조합장 출마의 발목을 잡는가”라는 문제로 이어질 수 있다. 이에 대한 명확한 대법원 판단은 없는 것으로 보이지만 하급심 중에는 “공유지분권자인 경우 가장 많은 지분을 소유하여야 한다는 것”과 “제41조제1항 각 호의 어느 하나의 요건을 구비하는 것”은 별개의 요건이라는 취지로 판단한 사례가 있다.
사견으로는 별개 요건으로 해석하는 것이 타당하다고 본다. 그 이유는 첫째, 최다지분자 요건에 대한 부칙(법률 제19560호, 2023.7.18.) 제2조는 “개정규정은 선임 이후 조합임원을 선임(연임 포함)하는 경우부터 적용”이라고 규정하고 있을 뿐 “선임 이전 일정 기간 동안 자격을 갖추고 있어야 한다” 는 취지를 전혀 담고 있지 않기 때문이다.
둘째, 조합장 입후보 자격은 공법상 기본권 제한 영역에 해당하므로 명문의 근거 없이 불리한 확장 해석은 금지되어야 하는 점이다.
셋째, 공유관계에서 최다지분자 요건을 두는 이유는, 공동소유자 모두가 동시에 임원 후보가 되는 혼선을 줄이고 대표성을 갖춘 1인을 특정하려는 목적에서 이해될 여지가 크므로 이 요건을 기간요건에까지 “항상 결합된 조건”으로 확장해 해석하면 지분이 바뀌는 순간마다 자격 판단이 흔들릴 수 있다.
특히 정비사업은 장기간 진행되고, 그 사이 상속·증여·가족 간 지분정리가 빈번한 만큼 과도하게 엄격한 해석은 조합 내부의 인재풀을 불필요하게 좁히는 결과로 이어질 수도 있다. 법이 요구하는 자격 요건은 중요하지만, 그 해석이 공동소유 현실과 지나치게 충돌하지 않도록 균형 있게 이해할 필요성도 생각해 보아야 한다. 결론적으로, 선임 시점에 최다지분자이면 후보군 요건을 충족하고, 그와 별개로 5년 소유 또는 거주요건을 충족하는지를 각각 판단하는 접근이 상대적으로 합리적이라고 생각된다.
공대호 변호사