재개발·재건축 같은 정비사업이 본격화되면 “조합이 인가를 받았다는데, 세입자는 언제까지 살 수 있나”, “임대인은 갱신을 거절할 수 있나”, “보상은 누가, 무엇을 해주나”가 한꺼번에 문제된다.
위 질문에서 핵심 분기점이 바로 관리처분계획 인가·고시이다. 관리처분계획 인가·고시가 있으면 법은 정비구역 내 소유자뿐 아니라 임차권자(임차인) 등에게도 원칙적으로 종전 부동산의 사용·수익을 제한하고, 그 기간 동안 사업시행자(조합)가 사용·수익할 수 있게 설계되어 있다. 다만, 위 규정에서의 ‘사용·수익 정지’는 현실에서 곧바로 “아무 보상 없이 당장 나가라”는 뜻으로만 작동하지는 않는다. 법 구조상 사업시행자의 동의가 있거나, 토지보상법 등에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 사용·수익 정지의 예외가 문제될 수 있다.
이와 관련하여 임대인이 관리처분계획인가고시 이후, 임대차 갱신을 거절할 수 있는지 문제된다. 주택임대차에서 임대인은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없지만 예외적으로 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등에는 거절이 가능하도록 규정되어 있다(주택임대차보호법 제6조의3제1항제7호 다목 참조).
상가임대차도 마찬가지이다. 상가임대차법에서는 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임차인은 계약갱신요구권을 가지고(제10조제2항), 위 기간 내에서 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하지만 제10조제1항제7호 다목에서 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우를 임대인의 정당한 계약갱신 거절 사유로 정하고 있으므로, 임대인은 위 규정에 근거하여 계약갱신을 할 수 있다.
그렇다면 사업시행계획인가고시가 있는 경우에도 계약갱신을 할 수 있는가. 사업시행계획인가고시가 있는 때부터 관리처분계획인가고시가 이루어질 때까지는 기간의 정함이 없고 도시정비법에서도 이에 대한 근거 규정을 두고 있지 않으므로, 사업시행계획인가고시가 있다는 사정만으로 계약갱신 거절할 수 있다고 보기는 어렵다. 다만, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 있는 경우라면 예외적으로 계약갱신을 할 수 있다(대법원 2020.11.26. 선고 2019다249831 판결 참조). 물론 단기간 내에 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 점에 대한 증명책임을 이를 주장하는 임대인이 부담한다.
다음으로 임차인의 사용수익이 정지되는 경우 손실보상을 받을 수 있는지 문제된다. 재개발사업의 경우 토지보상법을 준용하므로 관리처분인가고시로 사용·수익이 제한되는 임차인에게 헌법상 재산권 보장 및 사전보상 원칙 취지에서 손실보상이 선행되어야 한다. 재개발사업조합은 주택임차인에게 주거이전비와 이사비를, 상가임차인에게 영업손실보상을 각 해야 할 의무를 부담한다.
반면, 재건축사업의 경우 토지보상법을 준용하지 않으므로 재건축사업조합은 손실보상을 부담하지 않는다. 재건축사업으로 쫓겨나는 상가임차인이 영업손실보상을 받지 못하는 것이 형평에 반하는 것이 아닌지 생각할 수 있으나, 헌법재판소는 이에 대한 도시정비법 규정이 헌법위반이 아니라고 판단하였다(헌법재판소 2020.4.23. 선고 2018헌가17 전원재판부 결정). 위 논리는 가로주택정비사업에도 그대로 적용된다.
법무법인 경국의 정비사업 100문 100답
관리처분계획인가와 임차인의 사용수익 정지
공대호 변호사입력 2026.04.20 10:44
재개발·재건축 같은 정비사업이 본격화되면 “조합이 인가를 받았다는데, 세입자는 언제까지 살 수 있나”, “임대인은 갱신을 거절할 수 있나”, “보상은 누가, 무엇을 해주나”가 한꺼번에 문제된다.
위 질문에서 핵심 분기점이 바로 관리처분계획 인가·고시이다. 관리처분계획 인가·고시가 있으면 법은 정비구역 내 소유자뿐 아니라 임차권자(임차인) 등에게도 원칙적으로 종전 부동산의 사용·수익을 제한하고, 그 기간 동안 사업시행자(조합)가 사용·수익할 수 있게 설계되어 있다. 다만, 위 규정에서의 ‘사용·수익 정지’는 현실에서 곧바로 “아무 보상 없이 당장 나가라”는 뜻으로만 작동하지는 않는다. 법 구조상 사업시행자의 동의가 있거나, 토지보상법 등에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 사용·수익 정지의 예외가 문제될 수 있다.
이와 관련하여 임대인이 관리처분계획인가고시 이후, 임대차 갱신을 거절할 수 있는지 문제된다. 주택임대차에서 임대인은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없지만 예외적으로 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등에는 거절이 가능하도록 규정되어 있다(주택임대차보호법 제6조의3제1항제7호 다목 참조).
상가임대차도 마찬가지이다. 상가임대차법에서는 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임차인은 계약갱신요구권을 가지고(제10조제2항), 위 기간 내에서 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하지만 제10조제1항제7호 다목에서 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우를 임대인의 정당한 계약갱신 거절 사유로 정하고 있으므로, 임대인은 위 규정에 근거하여 계약갱신을 할 수 있다.
그렇다면 사업시행계획인가고시가 있는 경우에도 계약갱신을 할 수 있는가. 사업시행계획인가고시가 있는 때부터 관리처분계획인가고시가 이루어질 때까지는 기간의 정함이 없고 도시정비법에서도 이에 대한 근거 규정을 두고 있지 않으므로, 사업시행계획인가고시가 있다는 사정만으로 계약갱신 거절할 수 있다고 보기는 어렵다. 다만, 정비사업의 진행 경과에 비추어 임대차 종료 시 단기간 내에 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 등의 특별한 사정이 있는 경우라면 예외적으로 계약갱신을 할 수 있다(대법원 2020.11.26. 선고 2019다249831 판결 참조). 물론 단기간 내에 관리처분계획인가ㆍ고시가 이루어질 것이 객관적으로 예상되는 점에 대한 증명책임을 이를 주장하는 임대인이 부담한다.
다음으로 임차인의 사용수익이 정지되는 경우 손실보상을 받을 수 있는지 문제된다. 재개발사업의 경우 토지보상법을 준용하므로 관리처분인가고시로 사용·수익이 제한되는 임차인에게 헌법상 재산권 보장 및 사전보상 원칙 취지에서 손실보상이 선행되어야 한다. 재개발사업조합은 주택임차인에게 주거이전비와 이사비를, 상가임차인에게 영업손실보상을 각 해야 할 의무를 부담한다.
반면, 재건축사업의 경우 토지보상법을 준용하지 않으므로 재건축사업조합은 손실보상을 부담하지 않는다. 재건축사업으로 쫓겨나는 상가임차인이 영업손실보상을 받지 못하는 것이 형평에 반하는 것이 아닌지 생각할 수 있으나, 헌법재판소는 이에 대한 도시정비법 규정이 헌법위반이 아니라고 판단하였다(헌법재판소 2020.4.23. 선고 2018헌가17 전원재판부 결정). 위 논리는 가로주택정비사업에도 그대로 적용된다.
출처 : 더위클리 한국주택경제
https://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=61709
공대호 변호사 ceo@gyunggook.com