정비사업에서 말하는 ‘상가쪼개기’는 상가(복리시설) 1개를 여러 전유부분으로 나누거나 소유자를 인위적으로 늘려 분양권·의결권·동의자 수 등을 확대하려는 행위를 의미한다.
상가쪼개기는 투기의 수단으로 활용이 되었고 토지등소유자의 숫자, 동의율 등에 영향을 주어 정비사업을 지연시키는 문제가 발생하였다.
관련한 여러 분쟁 사례가 있었고, 위 문제를 해결하기 위해 도시 및 주거환경정비법은 소위 상가쪼개기 금지 규정을 마련하게 되었다.
그 내용을 보면 도시정비법은 일정한 경우 “기준일의 다음 날”을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 하여, 기준일 이후의 인위적 분할·전환·전유부분 분할 등으로 토지등소유자 수가 늘어나는 효과를 차단하였다(제77조).
특히 전유부분 분할로 토지등소유자 수가 증가하는 경우가 명시된 점에서 해당 규정은 상가쪼개기(점포 쪼개기)의 전형을 직접 겨냥하고 있음을 알 수 있다.
둘째, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 소유권 등을 양수해 여러 명이 된 경우 그 여러 명은 대표 1인만 조합원으로 보도록 규정하고 있다(제33조). 이는 ‘사람 수를 늘려 권리를 늘리는’ 시도를 구조적으로 무력화하는 규정이다.
셋째, 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후 정비사업의 건축물·토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없도록 하여, 사업 후반부에 상가를 쪼개 매수자를 끌어들이는 형태의 투기적 진입을 제한하였다(제39조). 헌법재판소는 위 규정의 취지를 재건축주택에 대한 투기수요 차단 및 국민 주거 안정으로 설명하면서 위 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 인정하였다.
넷째, 복리시설(상가) ‘구분소유자 증가’ 자체를 동의 산정에서 문제 삼는 장치를 마련하였다. 도시정비법 시행령 제30조에 대한 내용으로 해당 규정에서는, 조합설립인가 신청까지 ‘복리시설의 구분소유자가 증가한 경우’를 특정 기준일 이후의 문제 상황으로 정의하면서, 예외적으로 영업 목적의 전유부분 분할 및 실제 영업 사용 등 요건을 갖춘 경우에만 ‘증가로 보지 않는’ 구조를 취하고 있다.
이는 정상적 점포 운영을 위한 불가피한 분할과, 분양권·동의권을 노린 형식적 분할을 구별하려는 규정으로 이해된다.
다섯째, 재개발사업에서 토지등소유자 방식으로 사업을 시행할 때, 동의자 수 산정기준일 이후 1인으로부터 권리를 취득해 여러 명이 소유하게 된 경우 ‘여러 명을 대표하는 1명’만 토지등소유자로 보도록 하여 동의자 수 부풀리기를 막았다.
상가쪼개기는 ‘상가를 잘게 나누면 권리도 늘어난다’는 기대에서 출발하지만, 도시정비법 체계는 이미 권리산정기준일, 조합원 1인 의제, 투기과열지구 양수 제한, 복리시설 구분소유자 증가 규율, 동의자 수 산정 제한 등을 통해 그 기대가 제도적으로 실현되기 어렵도록 설계되고 있다.
실무적으로는 ‘언제(기준일/인가 시점)’, ‘무엇을(전유부분/지분/점포)’, ‘어떻게(분할·양수)’했는지에 따라 분양대상자 지위가 갈리므로, 쪼개기 논란이 있는 거래일수록 기준일 및 해당 사업의 단계(조합설립인가·관리처분계획 인가 등)를 먼저 확인하는 접근이 필요하다.
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상가 쪼개기
공대호 변호사입력 2026.05.04 14:11댓글 0
정비사업에서 말하는 ‘상가쪼개기’는 상가(복리시설) 1개를 여러 전유부분으로 나누거나 소유자를 인위적으로 늘려 분양권·의결권·동의자 수 등을 확대하려는 행위를 의미한다.
상가쪼개기는 투기의 수단으로 활용이 되었고 토지등소유자의 숫자, 동의율 등에 영향을 주어 정비사업을 지연시키는 문제가 발생하였다.
관련한 여러 분쟁 사례가 있었고, 위 문제를 해결하기 위해 도시 및 주거환경정비법은 소위 상가쪼개기 금지 규정을 마련하게 되었다.
그 내용을 보면 도시정비법은 일정한 경우 “기준일의 다음 날”을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 하여, 기준일 이후의 인위적 분할·전환·전유부분 분할 등으로 토지등소유자 수가 늘어나는 효과를 차단하였다(제77조).
특히 전유부분 분할로 토지등소유자 수가 증가하는 경우가 명시된 점에서 해당 규정은 상가쪼개기(점포 쪼개기)의 전형을 직접 겨냥하고 있음을 알 수 있다.
둘째, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 소유권 등을 양수해 여러 명이 된 경우 그 여러 명은 대표 1인만 조합원으로 보도록 규정하고 있다(제33조). 이는 ‘사람 수를 늘려 권리를 늘리는’ 시도를 구조적으로 무력화하는 규정이다.
셋째, 투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후 정비사업의 건축물·토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없도록 하여, 사업 후반부에 상가를 쪼개 매수자를 끌어들이는 형태의 투기적 진입을 제한하였다(제39조). 헌법재판소는 위 규정의 취지를 재건축주택에 대한 투기수요 차단 및 국민 주거 안정으로 설명하면서 위 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 인정하였다.
넷째, 복리시설(상가) ‘구분소유자 증가’ 자체를 동의 산정에서 문제 삼는 장치를 마련하였다. 도시정비법 시행령 제30조에 대한 내용으로 해당 규정에서는, 조합설립인가 신청까지 ‘복리시설의 구분소유자가 증가한 경우’를 특정 기준일 이후의 문제 상황으로 정의하면서, 예외적으로 영업 목적의 전유부분 분할 및 실제 영업 사용 등 요건을 갖춘 경우에만 ‘증가로 보지 않는’ 구조를 취하고 있다.
이는 정상적 점포 운영을 위한 불가피한 분할과, 분양권·동의권을 노린 형식적 분할을 구별하려는 규정으로 이해된다.
다섯째, 재개발사업에서 토지등소유자 방식으로 사업을 시행할 때, 동의자 수 산정기준일 이후 1인으로부터 권리를 취득해 여러 명이 소유하게 된 경우 ‘여러 명을 대표하는 1명’만 토지등소유자로 보도록 하여 동의자 수 부풀리기를 막았다.
상가쪼개기는 ‘상가를 잘게 나누면 권리도 늘어난다’는 기대에서 출발하지만, 도시정비법 체계는 이미 권리산정기준일, 조합원 1인 의제, 투기과열지구 양수 제한, 복리시설 구분소유자 증가 규율, 동의자 수 산정 제한 등을 통해 그 기대가 제도적으로 실현되기 어렵도록 설계되고 있다.
실무적으로는 ‘언제(기준일/인가 시점)’, ‘무엇을(전유부분/지분/점포)’, ‘어떻게(분할·양수)’했는지에 따라 분양대상자 지위가 갈리므로, 쪼개기 논란이 있는 거래일수록 기준일 및 해당 사업의 단계(조합설립인가·관리처분계획 인가 등)를 먼저 확인하는 접근이 필요하다.
출처 : 위클리한국주택경제신문(https://www.arunews.com)