재개발·재건축을 다룬 뉴스나 주변 대화에서 “조합원이면 아파트 한 채는 당연히 받는다”는 말이 자주 나오지만, 실제 정비사업에서 공동주택을 ‘분양받을 수 있는 사람(분양대상자)’이 누구인지는 법령·시행령·지자체 조례, 그리고 조합의 관리처분계획에 의해 꽤 정교하게 정해진다. 분양대상 개념을 이해하면 “나는 토지만 있는데 아파트가 나오나?”, “상가를 갖고 있는데 아파트 신청이 가능한가?”, “도로로 쓰이는 땅도 분양대상인가?” 같은 질문의 답이 보다 명확해진다.
정비사업에서 공동주택 분양은 대체로 사업시행인가 이후 ‘분양공고 및 분양신청’ 단계를 거, 분양신청 결과를 토대로 ‘관리처분계획’이 수립·인가되면서 구체화된다.
도시 및 주거환경정비법은 사업시행자로 하여금 사업시행계획인가 고시 후 일정 기간 내 토지등소유자에게 ‘종전 토지·건축물의 명세와 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간’ 등을 통지하고 공고하도록 정하고, 토지등소유자는 그 기간 내에 분양신청을 하도록 규정한다.
다음으로 관리처분계획은 정비사업에서 사실상 “누가 무엇을 얼마에 받는지”를 결정하는 계획으로 볼 수 있다. 도시정비법은 관리처분계획에 분양설계, 분양대상자, 분양예정 대지·건축물의 추산액, 종전자산의 명세 및 가격, 조합원 분담규모 등을 포함하도록 규정하고 있다. 따라서 조합원 입장에서는 ‘분양대상자’로 분류되는지, 그리고 자신에게 예정된 분양자산과 종전자산의 비교를 통해 추가분담금/청산금이 어떻게 형성되는지가 관리처분계획에서 본격적으로 드러난다고 볼 수 있다.
그렇다면 ‘공동주택의 분양대상’은 법이 어떻게 정하고 있을까. 재개발의 경우 시행령은 원칙적으로 정비구역의 토지등소유자에게 분양하되, 중요한 단서를 둔다. 즉 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례가 정한 ‘금액·규모·취득 시기 또는 유형’ 기준에 부합하지 않는 토지등소유자는 조례가 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다는 구조를 취한다. 이 규정의 해석이 실무 분쟁의 상당 부분을 차지한다.
여기에 더해 주택 공급의 ‘순서’도 법이 큰 틀을 정해 둔다. 시행령은 주택 및 부대·복리시설의 공급순위는 기존 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정하되, 구체 기준은 조례로 정할 수 있다고 규정한다. 그래서 같은 평형을 두고 신청자가 몰리는 ‘경합’ 상황에서는 조례·관리처분계획이 정한 방식(예: 권리가액 순, 추첨 등)에 따라 결과가 갈릴 수 있다.
분쟁이 가장 많이 생기는 지점 중 하나가 바로 ‘너무 좁은 토지’ 또는 ‘토지만 가진 경우’이다. 헌법재판소는 재개발에서 ‘너무 좁은 토지’ 소유자에게 현금청산을 허용한 규정이 재산권 침해가 아니라는 취지로 판단했다(헌법재판소 2012.2.23.자 2010헌바484 전원합의체 결정).
그 이유로는 ①정비사업에서 새로 만들어지는 주택·토지가 한정되어 있어 전원 현물분양을 강제하면 사업 자체가 불가능해질 수 있다는 점 ②‘지분 쪼개기’ 같은 투기 수요를 차단할 공익 필요 ③현금청산은 관리처분계획 인가 무렵 평가액 등으로 정리되고 절차상 보완장치가 있는 점 등을 들고 있다. 이 결정은 “분양권은 강한 기대이익이지만, 공익과 사업 구조 속에서 일정한 한계가 있다”는 메시지를 분명히 한 것이다. 서울시 조례(제36조제1항)에서는 현재 90㎡를 분양대상의 면적 기준으로 두고 있다.
그럼 상가 소유자는 어떠할까. 재건축에서는 시행령이 “부대·복리시설 소유자에게는 원칙적으로 부대·복리시설을 공급”하되, 일정 요건을 충족하면 1주택을 공급할 수 있다는 구조를 두고 있다. 반면 재개발에서는 원칙적으로 토지등소유자 분양 구조 속에서 조례의 분양대상 기준(금액·규모·유형 등)을 통과하는지가 보다 중요해지는 경향이 있다.
실무에서는 “상가든 토지든 결국 권리가액이 분양용 최소규모 1가구 추산액 이상이면 분양대상으로 본다”는 식의 설명이 자주 나오는데, 이는 모든 유형에 자동 적용되는 만능열쇠라기보다는 ‘면적 기준을 충족하지 못하는 토지 소유자’나 ‘공유 형태’ 등 다양한 케이스에서 조례 문언이 어떻게 구성돼 있는지에 따라 결론이 달라질 수 있다.
법무법인 경국의 정비사업 100문 100답
분양대상자
공대호 변호사입력 2026.06.29 10:16댓글 0
재개발·재건축을 다룬 뉴스나 주변 대화에서 “조합원이면 아파트 한 채는 당연히 받는다”는 말이 자주 나오지만, 실제 정비사업에서 공동주택을 ‘분양받을 수 있는 사람(분양대상자)’이 누구인지는 법령·시행령·지자체 조례, 그리고 조합의 관리처분계획에 의해 꽤 정교하게 정해진다. 분양대상 개념을 이해하면 “나는 토지만 있는데 아파트가 나오나?”, “상가를 갖고 있는데 아파트 신청이 가능한가?”, “도로로 쓰이는 땅도 분양대상인가?” 같은 질문의 답이 보다 명확해진다.
정비사업에서 공동주택 분양은 대체로 사업시행인가 이후 ‘분양공고 및 분양신청’ 단계를 거, 분양신청 결과를 토대로 ‘관리처분계획’이 수립·인가되면서 구체화된다.
도시 및 주거환경정비법은 사업시행자로 하여금 사업시행계획인가 고시 후 일정 기간 내 토지등소유자에게 ‘종전 토지·건축물의 명세와 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간’ 등을 통지하고 공고하도록 정하고, 토지등소유자는 그 기간 내에 분양신청을 하도록 규정한다.
다음으로 관리처분계획은 정비사업에서 사실상 “누가 무엇을 얼마에 받는지”를 결정하는 계획으로 볼 수 있다. 도시정비법은 관리처분계획에 분양설계, 분양대상자, 분양예정 대지·건축물의 추산액, 종전자산의 명세 및 가격, 조합원 분담규모 등을 포함하도록 규정하고 있다. 따라서 조합원 입장에서는 ‘분양대상자’로 분류되는지, 그리고 자신에게 예정된 분양자산과 종전자산의 비교를 통해 추가분담금/청산금이 어떻게 형성되는지가 관리처분계획에서 본격적으로 드러난다고 볼 수 있다.
그렇다면 ‘공동주택의 분양대상’은 법이 어떻게 정하고 있을까. 재개발의 경우 시행령은 원칙적으로 정비구역의 토지등소유자에게 분양하되, 중요한 단서를 둔다. 즉 공동주택을 분양하는 경우 시·도조례가 정한 ‘금액·규모·취득 시기 또는 유형’ 기준에 부합하지 않는 토지등소유자는 조례가 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다는 구조를 취한다. 이 규정의 해석이 실무 분쟁의 상당 부분을 차지한다.
여기에 더해 주택 공급의 ‘순서’도 법이 큰 틀을 정해 둔다. 시행령은 주택 및 부대·복리시설의 공급순위는 기존 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정하되, 구체 기준은 조례로 정할 수 있다고 규정한다. 그래서 같은 평형을 두고 신청자가 몰리는 ‘경합’ 상황에서는 조례·관리처분계획이 정한 방식(예: 권리가액 순, 추첨 등)에 따라 결과가 갈릴 수 있다.
분쟁이 가장 많이 생기는 지점 중 하나가 바로 ‘너무 좁은 토지’ 또는 ‘토지만 가진 경우’이다. 헌법재판소는 재개발에서 ‘너무 좁은 토지’ 소유자에게 현금청산을 허용한 규정이 재산권 침해가 아니라는 취지로 판단했다(헌법재판소 2012.2.23.자 2010헌바484 전원합의체 결정).
그 이유로는 ①정비사업에서 새로 만들어지는 주택·토지가 한정되어 있어 전원 현물분양을 강제하면 사업 자체가 불가능해질 수 있다는 점 ②‘지분 쪼개기’ 같은 투기 수요를 차단할 공익 필요 ③현금청산은 관리처분계획 인가 무렵 평가액 등으로 정리되고 절차상 보완장치가 있는 점 등을 들고 있다. 이 결정은 “분양권은 강한 기대이익이지만, 공익과 사업 구조 속에서 일정한 한계가 있다”는 메시지를 분명히 한 것이다. 서울시 조례(제36조제1항)에서는 현재 90㎡를 분양대상의 면적 기준으로 두고 있다.
그럼 상가 소유자는 어떠할까. 재건축에서는 시행령이 “부대·복리시설 소유자에게는 원칙적으로 부대·복리시설을 공급”하되, 일정 요건을 충족하면 1주택을 공급할 수 있다는 구조를 두고 있다. 반면 재개발에서는 원칙적으로 토지등소유자 분양 구조 속에서 조례의 분양대상 기준(금액·규모·유형 등)을 통과하는지가 보다 중요해지는 경향이 있다.
실무에서는 “상가든 토지든 결국 권리가액이 분양용 최소규모 1가구 추산액 이상이면 분양대상으로 본다”는 식의 설명이 자주 나오는데, 이는 모든 유형에 자동 적용되는 만능열쇠라기보다는 ‘면적 기준을 충족하지 못하는 토지 소유자’나 ‘공유 형태’ 등 다양한 케이스에서 조례 문언이 어떻게 구성돼 있는지에 따라 결론이 달라질 수 있다.
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